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自殺者が出た「ワケあり物件」 マンションの貸主に「説明義務」はあるか?


「今あなたが住んでいるマンションの部屋、実は昔、住んでいた人が自殺したのよ……」。ある日突然、ご近所さんからそんな事実を告げられたらどうだろう? それまでの何気ない日常が一変し、夜間一人で過ごすときに居心地の悪さを感じるようになるかもしれない。

賃貸契約を結ぶ前にこの事実を知らされていれば、別の物件を検討したのに……と理不尽な思いを抱くだろう。借り手としては、自殺のほか、事故死や不審死、孤独死などがあった場合も、事前に教えてもらいたいと思うのではないか。

このような「ワケあり物件」の場合、貸主である所有者や仲介の不動産業者に説明義務はないのだろうか。不動産問題にくわしい高島秀行弁護士に聞いた。

●「心理的瑕疵」がある物件とは?

「前の住人が自殺したなど、借主が嫌悪感を持ち、住みたくないと思うような事情を、法律上は『心理的瑕疵(しんりてきかし)』と言います。『瑕疵』というのは欠点・欠陥という意味です」

このように述べたうえで、高島弁護士は次のように説明する。

「貸主や不動産業者は、『心理的瑕疵』がある物件の賃貸契約を結ぶとき、借主となろうとする人にそれを説明する義務があります。

事前に説明がない場合、借主は賃貸借契約を解除して、契約のために支払った権利金や仲介手数料、慰謝料などを損害賠償請求することができます」

高島弁護士によると、自殺のほか、腐乱死体や焼死体が発見されたことや、殺人事件があったことなどが「心理的瑕疵」に含まれるようだ。

●事件が風化すれば説明義務はなくなる

それでは、たとえば住人が自殺してから長期間が経過したようなケースではどうなのだろうか。

「自殺などがあったら、永久に説明し続けなければならないかというと、そうではありません。新しい賃借人が入居・退去した後は、説明義務がなくなるとする判例もあります。

客観的には住める状態で、住居・物件として問題がないのであれば、残るのは心理的な問題だけです。事件が風化して周囲の人も気にしなくなったりすれば、説明義務はなくなると考えられます」

冒頭で紹介した「実は昔、住んでいた人が自殺したのよ……」というご近所さんの話も、その「昔」がいつなのかによって、貸主側に説明義務があるかどうかが変わってくるのだろう。

(弁護士ドットコム トピックス)

【取材協力弁護士】
高島 秀行(たかしま・ひでゆき)弁護士
「ビジネス弁護士2011」(日経BP社)にも掲載され、「企業のための民暴撃退マニュアル」「訴えられたらどうする」「相続遺産分割する前に読む本」(以上、税務経理協会)等の著作がある。ブログ「資産を守り残す法律」を連載中。http://takashimalawoffice.blog.fc2.com/
事務所名:高島総合法律事務所
事務所URL:http://www.takashimalaw.com
.
弁護士ドットコム トピックス編集部

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今、「2.5世帯住宅」が支持される理由

 マーケティング・リサーチの株式会社アイシェア(東京都中央区、代表取締役社長:井桁祐樹)では、「2.5世帯住宅」に住む際につらい立場であろう「妻」にフォーカスし、その本音を調べるためにネット上で調査を実施。20歳~45歳、既婚で小学生以下の子を持つ妻(※)431名のアンケート結果を公開した。アイシェアによると、「二世帯住宅」が一つの住宅に子世帯と、親世帯が一緒に住み、それぞれ独立した生活が可能なタイプの住宅であるのに対して、「2.5 世帯住宅」とは、子世帯と、親世帯に加え、(子世帯の)独身の兄弟もしくは姉妹が一緒に暮らすための住宅のことを指すという。「二世帯住宅」と同様に、子世帯、親世帯、独身の兄弟や姉妹、それぞれの居住空間は独立しているため、プライバシーは守られる設計であり、また、独身の兄弟姉妹が結婚などで独立した場合は、空いたスペースを親世帯の個室にし
たり、子ども部屋にするなどの転用も可能だという。また、景気問題、晩婚化、少子高齢化問題なども考慮すると、3 者にメリットがあると捉えることができるとしている。

■アンケート調査回答条件
「2.5世帯住宅」を購入する可能性が無い対象者を省くため、アンケート調査回答の条件を、「住宅購入意向があり」、「夫の父親か母親いずれかが健在」、「夫に独身の姉がいる」、「夫の親との同居(生活空間を分けたものを含む)を検討してもいい」に該当することとしている。

調査結果の詳細は以下の通り。

■「2.5 世帯住宅」は「アリ」派の妻=86.1%

まず、最初に話題の「2.5 世帯住宅」について、「2.5 世帯住宅」で、夫の親と夫の独身の姉と同居することについて、どう思うかを聞いたところ、「条件によっては、検討してもいいと思う」のいわゆるアリ派は86.1%(※「検討してみてもいいと思う=42.5%」と「条件によっては少し検討してみてもいいと思う=47.3%」の合計)となり、ナシ派「条件によらず検討したくない=13.9%」を大きく上回る結果となった。この結果は予想以上に許容姿勢が高い結果と言えそうだ。

■「アリ」派の75.7%が「アリ」の理由として「景気の先行き不安や消費増税が関係している」と回答

また、「2.5 世帯住宅」で夫の親と夫の姉と一緒に暮らすことを、検討してみてもいいと思う理由として、景気の先行き不安や消費増税が関係しているかどうかを聞いたところ、75.7%の人が関係していると回答している。(※「関係している=31.8%」と「少し関係している=43.9%」の合計)さらに、夫の親や夫の姉からの資金協力がある前提で、近いうちに消費増税があることを踏まえると、「2.5 世帯住宅」の購入を検討したい気持ちに変化はあるかを、二者択一で聞いたところ、「消費増税をふまえると、検討したい気持ちが上がる=73.9%」が「検討したい気持ちが下がる=26.1%」を大幅に上回る結果となった。妻が「2.5 世帯住宅」で夫の親、夫の姉と同居することへの許容姿勢が高い背景として、家計に直結する景気や増税問題が大きく影響している傾向が浮き彫りとなった。
 
 この設問に対する回答を、世帯年収600 万円以下と601 万円以上とで比較してみたところ、世帯年収600 万円以下では「消費増税をふまえると、検討したい気持ちが上がる=64.6%」だったのに対して、年収601 万円以上では86.2%と大幅に上昇した。高年収世帯ほど、消費増税が新築住宅購入のきっかけになりやすい様子がうかがえる。

■妻が感じる「2.5 世帯住宅」のメリット1 位は「夫の親からの新築購入資金援助」。また、「育児協力」は求めるが、「家事分離」したい妻の思惑も。

 アリ派に対して「2.5 世帯住宅」の購入について、メリットと感じるとことを複数回答で聞いたところ、1 位は「新築購入の費用を夫の親に協力してもらえるかも知れない=46.1%」、2 位は「憧れの新築住宅が手に入る=43.7%」だったが、3 位は「夫の親に育児(送り迎えや留守番、教育)などの協力をしてもらえる=41.5%」、4 位に「みんなで住むことによって、光熱費やガス代、食事、インターネット通信費などを節約できる=41.0%」と、経済的負担の軽減と、子育てに対する支援が上位を占めた。また3 位に「夫の親に育児(送り迎えや留守番、教育)などの協力をしてもらえる=41.5%」が入る一方で、「夫の親に家事の協力をしてもらえる」は、わずかに22.1%と20 ポイント近い差が見られたことから、育児には協力してもらいたい一方で、家事は親と分離したいという妻の考え方が見て取れる。

■夫の姉と自分とは「仲が良い」 →アリ派=87.1%。妻の年齢が若いほどその傾向が強い

「夫の姉と自分との仲」を、現状はどう感じているのだろうか。その実態を調べるために、「アリ派」にズバリ「夫の姉と自分との仲」について4 段階評価で聞いてみたところ、87.1%が「仲が良い」と回答した(※「仲が良いと思う=35.3%」と「やや仲が良いと思う=51.8%」の合計)。さらに年代別に比較してみたところ、20 代で46.7%、30 代で33.7%、40 代で25.7%と、妻の年齢が若いほど、「姉との仲が良い」と感じている傾向が強いことがわかった。また、「夫の姉と子供との仲」についても聞いてみたところ、「仲が良い」の回答率は87.3%(※「仲が良いと思う=43.4%」と「やや仲が良いと思う=43.9%」の合計)と、こちらも高い結果となった。

■「2.5 世帯住宅」の費用負担では、“自分達が最大負担”の合計は65.5%と多数派

「2.5 世帯住宅」を購入する場合の費用負担について、当事者である自分達(自分と夫/以下省略)、夫の親、夫の姉の3 者でどのように負担すべきかを聞いたところ、最も多かったのは「自分達>夫の親>夫の姉=38.0%」、「自分達がすべて負担=16.4%」と「自分達>夫の姉>夫の親=11.1%」を合計した、「自分達が最大負担」の合計は、65.5%と、夫の親が最大負担=31.0%、夫の姉が最大負担=2.4%に比べて多数派となった。経済不安の中でも、新築住宅の購入に対しては、自分達が最大の負担をしようとする主体的な姿勢がうかがえた。

■夫の親・姉との同居には「前向き」が多数派、年齢が若いほど肯定姿勢が強い。嫁姑問題は「関係ない」が7 割以上

 では、夫の親や夫の姉と同居することに対してはどのような考えを持っているのだろうか。項目別に4 段階評価で意見を聞いてみたところ、「夫の親や夫の姉と集まって住むことはいいことだと思う」については、肯定派が80.6%(※「そう思う=23.7%」と「ややそう思う=56.9%」の合計)と、否定派(※「あまりそう思わない=16.7%」と「そう思わない=2.7%」の合計)を大きく上回った。この設問に対する「そう思う」の回答率も、年代別に比較してみたところ、20 代で37.0%、30 代で18.0%、40 代で23.0%と、こちらも妻の年齢が若いほど、前向きな姿勢であることがわかった。

 また、「夫の親や夫の姉と同居することは子供にとっていいことだと思う」の問いに対しては、肯定派が84.3%(※「そう思う=28.8%」と「ややそう思う=55.5%」の合計)で、「夫の親や夫の姉との同居生活は楽しいこともあると思う」の問いに対しても、肯定派が83.6%(※「そう思う=24.3%」と「ややそう思う=59.3%」の合計)とともに8 割以上が肯定派を占めた。集まって住むことによる育児負担軽減などのメリットや、精神的な楽しさといった部分も評価されていると考えられる。「夫の親や夫の姉と同居することはかっこ悪いことではないと思う」の問いに対しても、肯定派が90.0%(※「そう思う=32.6%」と「ややそう思う=
57.4%」の合計)と、夫の親、夫の姉との同居に対して前向きな姿勢であることが分かった。

 なお、「世間でよくある嫁姑問題は、あまり自分には関係ないと思う」の問いに関しても、肯定派が73.6%(※「そう思う=18.3%」と「ややそう思う=55.3%」の合計)と大多数を占め、昔に比べ、周囲が思うほど重要視していないという結果が得られた。さらに「自分は夫の親や夫の姉との時間も大切にしている」の問いを年齢別に比較したところ、ここでも30 代、40 代に比べて、20 代が圧倒的に前向きな姿勢であることが分かった。

■家族との絆への意識も「2.5 世帯住宅」は「アリ」に影響?

 最後にアリ派に対して、2011 年3 月の東日本大震災の前後で、家族との絆を大事にするようになったかを2 者択一で聞いたところ、「震災を機に絆を大事にするようになった=91.6%」が圧倒的多数となった。背景として、家族との同居に前向きな影響を与えていることをのぞかせる結果となった。

 今回の調査で話題の「2.5 世帯住宅」での夫の親、夫の姉との同居に対して、前向きに考えている妻が多いこと。またその背景には、景気の先行き不安や消費増税など、家計に直結する問題も大きく影響していることが分かった。「二世帯住宅」や「2.5 世帯住宅」で、夫の家族と同居する妻にとってはコミュニケーション上気を遣うことが多く、一部でそのことを懸念している様子もうかがえたが、大半の妻は前向きに受け入れていること、また若い世代ほどその傾向が強いことから、「2.5 世帯住宅」は今後の新しい住宅のトレンドとなり得るかもしれない。

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驚きの内容で参入検討が進むゆうちょ銀行の住宅ローン

 ゆうちょ銀行の住宅ローン事業への本格参入が現実味を増してきている。

 これまで、スルガ銀行の住宅ローンを代理販売していたが、自前のローンは販売していなかった。しかし、今年4月の改正郵政民営化法成立を受けて本格参入の議論が活発化。下地幹郎・国民新党幹事長は、10月1日からのスタートを目指し、具体的な案を7月上旬にも政府およびゆうちょ銀に提示するとの考えを語った。

 ただ、検討されている具体案は何ともチャレンジングだ。民間金融機関を補完するとして年収400万円以下の人への融資を一つの基準とし、50年にわたる超長期ローンも請け負うとしているのだ。住宅購入を促進できれば経済にも貢献できるというわけである。

 しかし、民間が手を出さないということは、それだけ貸し倒れのリスクが高い案件だということ。一歩間違えれば「(日本版)サブプライムローン問題を起こしかねない」(地方銀行関係者)。

 肝は、いかに精緻な審査ができるかにある。が、ゆうちょ銀にそのノウハウはなきに等しい。外部機関への委託も考えられるが、前例がない幅広い融資を考えるなら、やはり越えるべき壁は高いだろう。

 もっとも、本格参入の是非は郵政民営化委員会で決められるのだが、委員会は「新委員長(西室泰三・東芝相談役)になってからむしろ案を早く上げてこいというくらい積極的」(地銀関係者)という。

 貯金のほとんどを国債で運用するゆうちょ銀とすれば、「運用先の拡大は喫緊の課題」(下地幹事長)でもある。結局、最後は「民間と競合させてくるのではないか」(地銀関係者)との懸念は根強い。

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「空き家バンク」制度とは?

近年、全国的に住宅市場の頭打ちが指摘されている。総務省の調査では、全国の総住宅数に対する空き家率は13.1%(平成21年度時点)。特に、高齢化や過疎化が進む地方の空き家が増えているという。

こうした地方の実情を受け、近年注目を集めているのが「空き家バンク」と呼ばれる制度。地方自治体や行政の委託を受けたNPOがホームページ上で空き家物件情報を紹介。職員が間に入り、貸主と借主のマッチングを行う。田舎暮らしを望む人と住人を呼び込みたい地方のかけ橋として、空き家を有効活用しようという試みである。
「田舎の場合、賃貸物件がなかなか見つからないことも多いですが、空き家バンクには民間の不動産会社が扱っていない物件情報も数多く登録されています。また、公共機関が管理している空き家情報ということで、自治体による各種移住受入支援制度と併せて活用することもできます」(「全国空き家バンクナビ」を運営する移住・交流推進機構)

ただし、「空き家バンク」は地域の活性化をねらいとした制度であり、対象となるのは基本的に定住者だ。利用にあたってはその土地に根を下ろす心構えが必要となる。

「やはり、地域の活性化のため定住してもらいたいと考える自治体も多いです。そのためには、田舎暮らし特有の不便さやその土地ならではの習慣なども理解したうえで、空き家探しをしていただくことが大切。見知らぬ土地への移住は不安要素も多くあると思いますが、空き家バンクを利用すれば自治体の職員が生活情報を詳しく教えてくれたり、地元の方々からの理解を得やすくなったりというメリットもあります」(同)
気になる家賃だが、通常の賃貸物件に比べてかなりリーズナブルな物件も数多い。例えば、広島県尾道市の空き家バンクに登録されている物件の場合、家賃は月1.5万~3万円程度。売却価格も100万~500万円のものが多い。空き家物件の場合、相場はあってないようなもの。大家さんと入居希望者のマッチングは自治体がしてくれるが「高い・安い」は当人同士の交渉になるという。

ちなみに現在、空き家バンク制度を実施している市町村は全体の54.4%、これから実施を計画している市町村は30.9%に上る(地域活性化センター調べ)。
広くて立派な家を安く借りられるだけでなく、地域に溶け込むためのサポートも期待できる空き家バンク制度。田舎定住をお考えの際には、ぜひ利用してみては?

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信じてはいけない アパート経営で大儲け!

 今書店に行けば、「アパート・マンション経営を勧める本」が数多く並んでおり、多くが、「高利回り」や「老後の安定」「相続税対策」などをうたい文句にしている。例えば、地方都市にある親の土地にマンションを建てたり、アパートを一棟買いするなどして成功した人の話などが紹介されている。しかし長年、不動産の売買に関わってきた私は声を大にして警告したい。「これからアパート・マンション経営はしてはいけない」と。

 多くの人は、アパート経営を勧める大手不動産業者の「一括借り上げシステム(サブリース)」という言葉に惹かれて投資を考える。アパートの建築契約を交わせば、業者側が部屋を借り上げるしくみで、「30年間保証」などといううたい文句によって「30年間、投資物件の家賃が保証されるのではないか」と考えるわけである。
 しかし、このシステムは部屋を借りることを保証するだけで、家賃額を保証するものではない。一定期間のみ家賃を保証し、その後は市況によって家賃を調整することになる。年数が経って建物や設備が古くなれば、家賃が下がっていくのは普通のことだから、ほとんどの場合損をすることになる。最初の3年は一定の額を保証されることが多いが、この手の投資用物件は建築費用が相場より割高なことがほとんどだ。その差額で業者が家賃保証をするしくみなのである。そもそもサブリースは、家賃相場の8~9割が大家に支払われるシステムなので、最初から家賃を下げて自力で探したほうが得だといえるだろう。

 新築当初1年から2年間くらいはそれなりに高い入居率となるかもしれない。しかし、それは、これまで古いアパートに住んでいた人が、新しくて設備のよい部屋に入りたいと移ってきたケースが多い。5年も経てばもはや新築ではなく、新しい物件に対抗するために、さらに家賃を下げなければ入居率が下がるはずである。
 もう一つ、固定資産税や土地・建物の評価額は、アパートの入居率が低下しても同額である。一等地でない限り、アパート・マンションは、建ててから5年経過すると利回りも半分程度になると思ってよい。最初に業者がうたうような高い利回りは決して長く続かないのだ。

 ここで、多くの不動産業者は「家賃を上げるためにアパートのリフォームをしないか」などと持ちかけてくるのだ。「銀行から資金を借りればいい。ローンがあれば土地の相続税も安くなりますよ」などと誘ってくる。しかし、結局、家賃収入の倍近くの返済をしなくてはならないこともしばしばで本末転倒である。ほどなく破綻し、物件は競売にかけられる可能性も高い。

 高度成長期からバブル期までの「土地神話」はとっくに崩れ去っている。大規模地震発生の可能性も強まっており、都市部で再び震災が起これば不動産市況はますます厳しくなるはずだ。今後、地価が上がる見込みがあるとすれば一部の都心の超一等地のみ。郊外や地方ではこれからさらに地価下落は続き、極端に下がらないのは、例えば東京都内に近い埼玉県の大宮地区や川口市、千葉県なら市川市あたりまでだろう。

 少子高齢化で、日本の人口は毎年10万人以上減少している。アパートを借りる人そのものが減っている一方で、わが国の総住宅数は、10年前に比べて734万戸増加している。需要が追いつかず、すでに全世帯の約1割が空き家という状態である。
 インフレヘッジには土地がよいなどとよくいわれるが、需給バランスを考えると、もはやほとんどの不動産はヘッジにならないだろう。すでにアパート経営を行っている人は、損を出しても今のうちに売ってしまったほうが賢明だと思う。5年後にはほとんどの物件価格はさらに安くなっているだろうから。


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やすらぎ顧問、経営コンサルタント
須田忠雄
すだ・ただお●1946年、群馬県生まれ。78年、群馬県桐生市にやすらぎ設立、中古住宅再生事業を行い、ピーク時には日本一不動産を買う男と言われた。著書に『アパート経営はするな!』。

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