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コレクティブハウジングとは?

シェアハウスやソーシャルアパートメントなど、居住者たちがいつでも自由に使用できる共用スペースを持つ賃貸物件が増えてきたが、そのひとつにコレクティブハウジングというものがある。これは、居住希望者たちが建物の計画段階から設計などにかかわり、自分たちで快適に暮らせる住居を作っていくのが特徴で、ほかのシェア住宅とは様々な部分で異なるという。コレクティブハウジングの普及・企画・運営支援などを行うNPOコレクティブハウジング社の高田芙美子さんに詳しい内容を伺った。

「『住まい』は豊かな生活を送るうえでとても重要です。だからこそ、駅からの近さや家賃など表面的な条件だけを見て選ぶのではなく、自分たちが『どんな暮らしをしたいか』を考えることが大切。コレクティブハウジングは、そうした考えに基づき、人や地域とのつながりを持ちつつ暮らしていこうという住スタイルなんです」

ハウスづくりを始めるには、「自分の住みたい地域に居住を希望する者」が何人か集まって事業主を探すケースもあれば、事業主が先にコレクティブハウス事業を計画し、その後に居住希望者を募集する場合もある。いずれにせよ、居住希望者はプランニングの段階から参加して、住まいづくりを進めていけるのだ。

「あくまで賃貸住宅ですので、自分の好みを出すばかりではなく『みんなが住みたいと思える空間』を適切な家賃で実現するにはどうすれば良いか、事業主とやり取りしながら専門家の力を借りて検討していきます」(高田さん)

一般的にコレクティブハウジングの物件は、キッチンやトイレ・バスなどを完備した専用住戸に加え、居住者がいつでも自由に使えるリビングやダイニング、キッチンなどの共用スペースがある。その分コストは高くなりそうだが、計画段階から家賃の希望を出し、それに見合った設備などを検討するため、逆にムダが省けてコスト減につながることもあるようだ。また、賃貸住宅なのでライフスタイルの変化による退居や、空室への入居も可能。

さらに、ハウスの運営・管理は居住者たちが行う。居住者組合を作って、自分たちで分担しながら暮らしの質を決めていく。

「例えば電球の交換や共用スペースの掃除などはできる限り自分たちでやって管理費を抑えます。また、暮らしている中で何か課題が出てくれば、大きな問題になる前に居住者同士の定例会などで話し合って解決していきます」(同)

その一方、専用住戸を充実させることで「一人でも快適にいられる空間」を作っている。さらに、一人暮らし用やファミリー用など様々な形態の専用住戸があるのも特徴だ。

「『一緒に生活する』のではなく、高齢者や子育て家族、シングルの男女など、多世代の人がみずから人との距離感を選びながら、ゆるやかにつながっていける暮らしを作っています」(同)

コレクティブハウジング社が運営支援しているハウスでは見学会を開催しており、また、居住希望者向けのオリエンテーションも行われている。興味のある人は、同団体に問い合わせてみるのがいいだろう。

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ビル新築ラッシュで広がる2次空室の波紋

 東京都心でオフィスビルの建設が相次いでいる。1月に三菱地所が手掛ける千代田区の丸の内永楽ビルやパレスビルが竣工。春にJPタワー、秋には大手町フィナンシャルシティなどが続々と開業を迎える。

 不動産専門のシンクタンク、都市未来総合研究所によると、2012年に東京23区内で供給予定のオフィス面積は268万平方メートル。直近10年間では、03年の298万平方メートルに次ぐ規模になる見込みだ。中でも、丸の内や大手町といった東京駅の西側を中心とする千代田区一帯は、その4分の1を占める。

 景気が低迷する中でも、新しいオフィスビルへの需要は根強い。東日本大震災後、耐震性や安全性が高いビルの需要が高まっていることに加え、1フロアが広く、企業がグループ会社を集約することによる効率化が見込めるためだ。

■テナント引き留めへ 賃料を大幅値下げ

 ただ新しいビルの大量供給の裏側で、顕在化し始めた問題がある。企業やビルテナントが新築ビルに移転することで発生する「2次空室」の増加だ。不動産業界では、かねてから「2012年問題」として懸念されてきた。実際、足元の都心部の空室率は7%台で高止まり。平均賃料も下落傾向が続く。

 06~08年ごろであれば、日本経済全体が堅調に推移する中で、オフィス拡張のための移転需要が拡大。新規ビルの供給が今より少なかったため、2次空室を埋めるのも比較的容易にできた。さらに需要の拡大を受け、「本来なら空室になるはずだった既存ビルが、建て替えの対象となって取り壊されて、空室が一時的に減った」(事業用不動産サービス会社、シービーアールイーの渡辺善弘・ビル営業本部長)こともプラスに働いた。その結果、都心5区の平均空室率は08年半ばまで低い水準となっていた。

 ところが、リーマンショックを境に状況は一変する。これまでとは逆に、賃料負担軽減を狙った移転ニーズが高まると、既存のビルオーナーはテナント引き留めのために大幅な賃料引き下げを提示。そのあおりを受け、新築にもかかわらずテナントが埋まらないビルが出るなど、空室率も上昇した。今後のビル開業ラッシュで供給過剰が膨らめば、市況の悪化が加速する可能性がある。

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「家を買う8つの理由」を『自宅を買うな』著者がすべて論破

 これまでは政府が持ち家政策を推進し、それが日本の経済成長を支えることにつながってきたが、バブル崩壊でデフレ時代に突入。資産価値の目減りが進むなか、借金を負うことが最大のリスクといわれるようになっている。ましてや国債暴落に伴う今後の金利上昇懸念や大地震発生の危険性まで高まるとあっては、「持ち家信仰」こそ見直すべきという考え方が広がっている。
 
 そこで、今回は「持ち家」と「賃貸」ではどちらが得なのか。あらためて検証してみたい。
 
 以下は『サラリーマンは自宅を買うな』(東洋経済新報社刊)の著書がある、コンサルタントで不動産投資家の石川貴康氏の意見だ。同氏によれば、持ち家派が「買う理由」に挙げる代表的な意見はおおまかに以下の8通りだという。
 
【1】家賃を払っても賃貸住宅は自分のものにならない。
【2】年をとると収入が減るが、自宅ならお金がかからないから安心。
【3】年をとると賃貸住宅が見つけにくい。
【4】金利が低く不動産価格が下がっている今が買い時だと思う。
【5】何かあった時に売却してお金にできる。
【6】自宅の方が設備もいいし、自由にリフォームできる。
【7】賃貸住宅は世間体が悪い。
【8】自宅を持っている方が一人前に見える。
 
 確かに、【7】や【8】のような価値観はかつては強かった。自宅を持つことはステイタスでもあり、子どもの間でも「持ち家」か「借家」かはいじめのきっかけになるほどだった。ところが、津波によって家が流され、原発事故によって住むことすらままならなくなる悲劇が現実となった。首都圏湾岸部でも液状化による被害が広がり、今やそんな価値観も崩れつつあるのが実情だ。
 
 石川氏が残りのそれぞれの「理由」について論駁する。
 
「まず【1】についていえば、家賃とローン支払い合計を比較して『あまり変わらないなら買った方が得』と結論付ける方が多いですが、そうではない。これは【2】にも共通していえることですが、自宅を購入すると購入時にローン手数料や団体信用生命保険料などの諸費用のほか、ランニングコストとして火災保険料や固定資産税、さらにマンションの場合は管理費や修繕積立金なども別途かかってくる。そこまで考えたら、自宅ならお金がかからないとはとてもいえません。
 
【3】ははっきりいえばウソです。私自身、賃貸住宅の大家ですが、年齢にかかわらず部屋を貸しています。高齢化社会になればサービスは一層充実していく」
 
 そして、最も誤解されやすいのが【4】だという。

「『今が買い時』というセールストークをよく耳にしますが、そもそも安いから買うのはきっかけであって理由ではない。人口減少社会では今後地価が上昇する確証はないし、値段と金利の『底』と『天井』は神のみぞ知る世界です。【5】と【6】はほぼ同じ意味で、特に新築の場合は買った時が値段のピークになる可能性が高く、設備がいいのも買った時だけ。すぐ陳腐化が始まるし、リフォームするためにお金がかかることを忘れてはいけません」

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